店舗付きアパート・マンション経営
土地活用方法【完全版】
店舗付きアパート・マンション経営
店舗付きアパート・マンション経営は、アパート、マンションの部屋を居住用賃貸物件として主に貸出し、つつ、一階部分などを店舗など事業用賃貸物件として、2つのタイプの家賃収入を得る土地活用方法です。活用していない土地に、自ら新築で一般消費者向けのサービス、小売り、飲食業などのテナントが入居可能なビルを建設する、もしくは中古ビル物件を一棟丸ごと購入し、入居事業者を集めて、家賃収入を得ることが出来ます。一般的に、アパートやマンション等の住居用賃貸物件が主とし、テナント部分を貸し出す他にも、ご自身でフランチャイズ店舗を運営される方などもいらっしゃいます。
店舗付きアパート・マンション経営で、大切なこと
店舗付きアパート・マンション経営で大切なことは、まず基本はアパート・マンション経営の取り組みの考え方を基本としつつ、テナントにも適した物件が手に入る場合に、1階部分の環境を住居としてはややデメリットがあり、テナントとしてのメリット、集客力など事業性も含め総合的に検討することで活用方法を探ることが大切です。
店舗付きアパート・マンション経営に適した立地
店舗付きアパート・マンション経営による土地活用方法では、立地の判断が少し難しくなります。まず、アパートやマンションが成立する主要駅周辺はもちろんのこと、駅周辺ではない場合でも住居の需要がある、高い入居率を維持できるエリアであれば、第一ポイントはクリアー可能です。その次のポイントとして、通常テナントとする1階などの低層部分については、それぞれの立地、入居予定者の属性により十分な考慮が必要です。駅周辺など人流がある程度見込める場所であれば、通常のテナントビル同様の入居予測が立てられテナントの業種は幅広く可能です。一方、駅から離れた、完全に住宅エリアなどになると、人流が大きく減る分、入居するテナントのビジネスは限られます。ただし、周辺にスーパーなどがない、単身者が多い都市部などでは、コンビニなどの生活周りの需要を満たすビジネスの収益見込みは予想しやすいため、賃貸とするほか、オーナー自身がフランチャイズに加盟してオーナーとして店舗運営に携わることもあります。
店舗付きアパート・マンション経営の収入モデル
店舗付きアパート・マンション経営で獲得できる主な収入は、居住地区の各賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的ではないため、高い入居率を維持し、安定した賃料収入、収益を確保できるにように不動産会社を厳選することも非常に重要です。さらに、1階や低層階を店舗用物件などとする場合、その部分の入居事業者から得られる家賃も収入となります。また、1階テナント部分を、物件オーナーご自身で店舗運営等を行う場合、その事業収入が家賃収入の代わりに入ることになります。上手くいけば、賃貸とするよりも大きな収益を上げることもできるため、活用の可能性は無限大です。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 低層階をテナント物件とすることも可能
３. 物件の魅力が増大し、高い入居率維持も
４. ご自身が店舗運営で、さらに高い収益も
デメリット
１. 多額の初期費用が必要
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立地選定がシビア
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立地に寄り空きテナントも
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出退店工事に居住者から苦情など
店舗付きアパートマンション経営がお薦めの土地
・大都駅近く、その徒歩圏
・住宅エリアでスーパーがない場所等
・地方では県庁所在地、主要駅近く
流れ
店舗付きアパート・マンション経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やマンション投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。居住用物件としてだけでなく、1階、低層のテナントの事業用物件としての予測も十分に行うことが重要です。建築の依頼が決まれば、規模に応じて、1年近くから数年の期間を掛けて建築の施工を行います。
