賃貸併用住宅経営
土地活用方法【完全版】
賃貸併用住宅経営とは
賃貸併用住宅経営とは、アパート、マンション、戸建て等の様々な住宅物件において、所有者の自己住居の用途も確保しつつ、余剰の部屋やスペースを賃貸用として貸出し、家賃収入を得る土地活用方法です。
賃貸併用住宅経営で大切なこと
賃貸併用住宅経営といっても、独自に特別固有の戦略があるものではなく、まずは賃貸アパート経営、賃貸マンション経営、戸建て賃貸経営が土地活用による投資として成立するかが重要になります。自分の居住目的の様々な都合や希望を優先して判断を行うと、土地活用としての情報の精査や判断を誤り、十分な収益を得られないなど本末転倒な事態を招きかねないため注意が必要です。
賃貸併用住宅経営による土地活用方法であっても、賃貸経営である以上は立地が非常に重要となります。大きな費用を投じて新築や購入しても、入居者が集まらない、空室率が高く十分な家賃収入が得られなければ大きな赤字となり、収入源に加え、ご自身の住居も同時に失うことになりかねません。逆に空室率を下げ、満室に近い良い状態で運営し続けることが出来れば、建築費用や購入金額も数年で回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ながら、物件に住み続けることも出来ます。
賃貸併用住宅経営の立地
アパートやマンション経営同様に、大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、住宅街が近いであれば需要が高い傾向があります。また、大学や大企業の近く等特定の属性の賃借人を見込んで運営する方法もありますが、特定属性への依存度が高いとリスクの分散が出来ないため、建設当初のみならず数年、数十年後のターゲットに関する施設の移設や閉鎖等の要因も勘案した上で投資をすることが大切です。
賃貸併用住宅経営の収入モデル
賃貸併用経営で獲得できる主な収入は、賃貸物件の各賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。取り組みやすいのはアパート経営ですが、マンション経営では、アパート経営と比較して部屋数も多いため、より多くの賃料収入が得られる有益な土地活用方法となります。その一方、大規模になればなるほど、建築や購入費も多くかかるため、ローン返済も時間がかかることとなります。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 自己の住居も兼ねられる
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用
２. 空室リスク入居率の維持、対策
３. 修繕費、思わぬ出費
４. 居住確保 が投資に左右されてしまう
賃貸併用住宅経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
賃貸併用住宅経営では、賃貸アパート、賃貸マンション等の経営を始めるのと主に同様の手順になります。ハウスメーカー、工務店等建築会社、アパート投資会社やマンション投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
