土地活用の種類全て解説【完全版】 土地活用とは？
土地を持っていること、かつてのメリットは？
「土地」は資産であり、保有していること自体に価値がある。そう考えられる方は、多いです。確かに、日本のかつてのバブル時代では、「土地神話」という流行り言葉に表されるように、土地や不動産は必ず値上がりをし、賃貸でも、売却でも、保有しているだけでプラスの価値である時もありました。何もせずとも価格が上昇し、メディアを通じて、地価の高騰が報じられ、一般市民も企業も投資を行い、投資家のために、金融機関も不動産を担保とし融資を行い、日本全体で不動産の価値を押し上げ、バブルを作ってきました。
昨今、土地をもつことのデメリットとは？
しかし、残念ながら、昨今の日本は人口減少による需要の低下、経済の低迷により不動産価格は下落し、土地は、保有しているだけでは、固定資産税の負担だけがのしかかり、売却も容易ではなく、損をするマイナスの資産とさえなる状況となっています。特に、相続で親族からそのような土地を受け継いだ際には、どのように利用すべきか、処分すべきなのか？と悩まれる方も多いです。
地主、土地オーナーが必要、注目のもの
そこで今注目されているのが、収益を得るための土地の活用方法である「土地活用」です。 今回、土地活用大全【公式では、土地の活用方法に悩む、詳しく知りたい方に向けて、土地の活用にフォーカスし、収益を上げられる土地の活用方法その種類を網羅的に解説いたします。
土地活用の目的
１ 収益の獲得、不労所得
２ 節税対策
３ 資産形成・資産運用
★土地活用の目的へ
必須！土地活用方法の４つの分類
１売却する
土地の活用方法のまず1つ目は、「土地を売却する」方法です。土地は保有しているだけでは、固定資産税、すなわちコストだけが発生している状態です。活用する方法が分からない、良い活用方法が見つからない場合、また相続により相続人間で分配する必要がある場合などは、土地を売却し、現金化することも選択肢の一つとなります。
ただし、立地や条件によっては、買い手がなかなか見つからない、金額が所有者の期待を大きく下回る場合など、売却に悩むケースもあります。売却をすべき価値があれば、売却を、その価値がない、迷う場合には、その他の活用方法を一度検討していただくのがお勧めです。
２貸す（定期借地）
土地、特に更地の状態で、その土地を利用したい方に貸すことも土地活用方法の1つです。通常、土地を貸す、通常の借地権の場合、建物が土地の上に存在している場合、契約は更新が原則となっており借主に有利、土地オーナー側からすると不利な契約です。
しかし、定期借地権では、それらの規定を排除、契約期間の満了により、土地が返還されることを前提とした貸主に有利な契約による土地活用方法となっています。定期借地権には、種類があるため、貸主の方針と借主のニーズに合わせてそれらを検討、比較することになります。
３共同活用
共同活用は、事業者と共同で土地の活用、収益獲得活動を行うことで、自己活用時に発生する初期費用や運営コストを低くし、リスクを抑えることが出来ます。共同活用の方法は、主に、土地信託と等価交換の二つがあります。
土地信託って何？
土地信託は、オーナー自身にノウハウや負担等がかからない方法で、信託銀行や信託会社などに土地の運用を任せ、その運用益の一部、信託受益権を受け取る土地活用方法です。
等価交換って何？
等価交換は、土地オーナーが、不動産会社や投資会社に土地を出資し、その土地に建てられたマンション、アパートやビルなどの物件において、出資した比率分だけ不動産の所有権を持つものです。土地の所有権を手放す代わりに、現金や借入などなく、活用可能な物件が手に入るのがメリットで、特に相続対策等でも活用されることがあります。
４自己活用
非収益型自己活用
非収益型自己活用とは、売却や土地のみの賃貸ではなく、土地所有者自身が利用する土地活用方法です。 非収益型、すなわち、土地から収益を得ることのない状態であるため、土地や不動産の保有について発生する固定資産税の分だけ赤字が発生しているとも考えられます。土地活用の前段階として、未活用状態の方も、こちらに該当しますが、保有し続ける限り、コストがかかってしまうというデメリットがあります。
収益型自己活用
収益型自己活用とは、収益を獲得可能なビジネスの方法を自身で選択し、必要に応じ投資や事業運営を行い、収益を得る方法です。事業が軌道に乗れば、継続的に大きな収益を得続けることもできますが、経営の能力が必要とされ、リスクもあるため、誰でも出来る方法ではないのが難点です。
主に以下で紹介する土地活用方法は、収益型自己活用に分類されます。それでは、ようやく本題となる収益型の自己活用について、以下解説いたします。
土地活用の種類
【1】賃貸アパート経営
賃貸アパート経営とは
近年、土地活用で最も多く耳にする活用方法の1つがアパート経営です。活用していない土地に、自ら新築でアパートを建設する、もしくは中古アパート物件を一棟丸ごと購入し、入居者を集めて、家賃収入を得ることが出来ます。
賃貸アパート経営で、大切なこと
賃貸アパートを経営する土地活用方法では、立地が非常に重要となります。多額の費用を投じて新築や購入しても、入居者が集まらない、空室率が高く十分な家賃収入が得られなければ大きな赤字となる場合もあります。逆に空室率を下げ、満室に近い良い状態で運営し続けることが出来れば、建築費用や購入金額も数年で回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ることも可能です。
賃貸アパート経営の立地
大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、住宅街が近いであれば需要が高い傾向があります。また、大学や大企業の近く等特定の属性の賃借人を見込んで運営する方法もあります。しかし、建設当初のみならず数年、数十年後の移設や閉鎖等の要因も勘案した上で投資をすることが大切です。
賃貸アパート経営の収入モデル
アパート経営で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。高い入居率を維持し、安定した賃料収入、収益を確保できるにように不動産会社を厳選することも非常に重要です。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 不労所得
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用
2. 空室リスク入居率の維持、対策
3. 修繕費、思わぬ出費
賃貸アパート経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
賃貸アパートの経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やアパート投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
【2】賃貸マンション経営
賃貸マンションとは
土地活用で多く耳にする活用方法の1つにマンション経営があります。利用していない土地に、自ら新築でマンションを建設する、もしくは中古マンション物件を一棟丸ごと購入し、第三者の入居を募集し、家賃での収入を得る土地活用方法になります。
賃貸マンション経営で、大切なこと
賃貸アパート経営と同様に、賃貸マンション経営での土地活用方法では、立地が非常に重要となります。特に戸数が大きくなる、アパートよりも高額な賃料となることが一般的なため、大都市の利便性の高い地域を活用することが必要となります。
賃貸マンション経営の立地
立地を誤ると、多額の投資をして新築や購入しても、入居者が集まらず、空室率が高くなれば大きな赤字となる場合もあります。逆に空室率を下げ、満室に近い良い状態で運営し続けることが出来れば、アパート経営よりも、毎月大きな金額の安定的な不労収入を得ることができます。
大都市の人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、人気の住宅街が近い地域であれば需要が見込める傾向があります。
賃貸マンション経営の収入モデル
マンション経営で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。
入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。
賃貸マンション経営では、アパート経営と比較して部屋数も多いため、より多くの賃料収入が得られる有益な土地活用方法となります。その一方、マンション建築や購入費も多くかかるため、ローン返済も時間がかかることとなります。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 不労所得
３.節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４.資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用
２. 空室リスク入居率の維持、対策
３. 修繕費、思わぬ出費
賃貸マンション経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
賃貸マンションの経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やマンション投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。1年弱、数年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
【3】戸建て賃貸経営
戸建て賃貸経営とは
戸建て賃貸経営は、一戸建ての物件、住宅を入居者を募集し、賃貸し、家賃収入を獲得する土地活用方法です。アパート、マンションと異なり、重要のある地域は、戸建て可能な土地の供給量が少ない地域がメインとなります。そのため、地方ではなく、大都市の中心、資産価値の高いエリアとなります。
戸建て賃貸経営が適したケース
戸建て賃貸経営を選択されるのは、好立地でアパートやマンション等よりも投資費用安く、節税対策などのために土地活用をしたい方が新築、中古購入、既に建物が経っている土地をお持ちの方がそのまま収益化するためにご選択なさるケースが多いです。
入居者が集まらない、空室期間が長く家賃収入が得られなければそのまま赤字に直します。逆に空室を避け、長期運営し続けることが出来れば、投資費用を回収でき、その後は毎月安定的な不労収入を得ることも可能です。
戸建て賃貸経営の立地
戸建て賃貸を経営する土地活用方法では、立地が非常に重要となります。費用を投じて新築や購入する場合、特に大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、住宅街が近い地域である必要があります。需要が低い立地の物件を賃貸する場合には、空室期間をご自身で生活し、賃貸期間については、収入の範囲などで別物件を借りるなどの方法も有効でしょう。
戸建て賃貸経営の収入モデル
戸建て賃貸経営で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。
入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する少額な単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。
戸建て賃貸経営では、アパート経営やマンション経営と異なり1物件で賃借人1組となり、入居が即黒字赤字に直結するというリスクがある土地活用方法となります。その分建築費用が抑えられる、自己の居住物件も活用できるなどのメリットもございます。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 不労所得
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
５. 自宅を活用可能
デメリット
１. 初期費用（新築時）
２. 空室リスク入居率の維持、対策
３. 修繕費、思わぬ出費
戸建て賃貸経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
戸建て賃貸経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。ご自身で戸建て物件を既にお持ちの場合には、不動産仲介会社に相談するところからスタートします。
【4】シェアハウス経営
シェアハウス経営とは
シェアハウスは、賃貸物件経営による土地活用方法の1つであり、活用していない土地に、自ら新築でシェアタイプの戸建てを建設する、もしくは土地を含めたシェアハウス物件を一軒購入し、入居者を集めて、家賃収入を得る方法です。
シェアハウス経営で、大切なこと
シェアハウスを経営する土地活用方法では、他の居住用賃貸ビジネス同様に立地が非常に重要となります。アパートやマンションよりは少額なものの、オーナーにとっては借り入れなどをして多額の費用を投じる以上、新築や購入しても、入居者に選ばれず、空室率が高く十分な家賃収入が得られなければ赤字となることもあります。シェアハウスには、賃貸物件としてメリットデメリットともに特色もあります。その特色を踏まえた運営が大切です。
シェアハウス経営の立地
シェアハウス経営の立地選びの候補は、賃貸アパート物件や戸建て物件の多いエリアです。大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近くでは、初期投資の分だけ、部屋数を多く設け、賃貸料が高くないと投資効率が悪いため、低賃貸料のアパート、戸建ての住宅街の地域であれば、シェアハウス物件にも適していると言えるでしょう。特にシェアハウスは若年層が好みます。若年層の多い、人気のエリアの近くの物件の方は検討の余地があるかもしれません。
シェアハウス経営の収入モデル
シェアハウス経営で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、学生や低収入の若年層がターゲットとなり、また部屋数も限られるため、賃料収入、賃貸アパートと比べて低くなります。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 初期投資が抑えられ、比較的参入しやすい
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用が掛かる
２. 空室リスク入居率の維持、対策
３. 修繕費、思わぬ出費
４. 賃料収入がやや少ない
シェアハウス経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・若者が多い、人気のエリアの近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
シェアハウス経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やシェアハウス投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
【5】賃貸併用住宅経営
賃貸併用住宅経営とは
賃貸併用住宅経営とは、アパート、マンション、戸建て等の様々な住宅物件において、所有者の自己住居の用途も確保しつつ、余剰の部屋やスペースを賃貸用として貸出し、家賃収入を得る土地活用方法です。
賃貸併用住宅経営で大切なこと
賃貸併用住宅経営といっても、独自に特別固有の戦略があるものではなく、まずは賃貸アパート経営、賃貸マンション経営、戸建て賃貸経営が土地活用による投資として成立するかが重要になります。自分の居住目的の様々な都合や希望を優先して判断を行うと、土地活用としての情報の精査や判断を誤り、十分な収益を得られないなど本末転倒な事態を招きかねないため注意が必要です。
賃貸併用住宅経営による土地活用方法であっても、賃貸経営である以上は立地が非常に重要となります。大きな費用を投じて新築や購入しても、入居者が集まらない、空室率が高く十分な家賃収入が得られなければ大きな赤字となり、収入源に加え、ご自身の住居も同時に失うことになりかねません。逆に空室率を下げ、満室に近い良い状態で運営し続けることが出来れば、建築費用や購入金額も数年で回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ながら、物件に住み続けることも出来ます。
賃貸併用住宅経営の立地
アパートやマンション経営同様に、大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、住宅街が近いであれば需要が高い傾向があります。また、大学や大企業の近く等特定の属性の賃借人を見込んで運営する方法もありますが、特定属性への依存度が高いとリスクの分散が出来ないため、建設当初のみならず数年、数十年後のターゲットに関する施設の移設や閉鎖等の要因も勘案した上で投資をすることが大切です。
賃貸併用住宅経営の収入モデル
賃貸併用経営で獲得できる主な収入は、賃貸物件の各賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。取り組みやすいのはアパート経営ですが、マンション経営では、アパート経営と比較して部屋数も多いため、より多くの賃料収入が得られる有益な土地活用方法となります。その一方、大規模になればなるほど、建築や購入費も多くかかるため、ローン返済も時間がかかることとなります。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 自己の住居も兼ねられる
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用
２. 空室リスク入居率の維持、対策
３. 修繕費、思わぬ出費
４. 居住確保 が投資に左右されてしまう
賃貸併用住宅経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
賃貸併用住宅経営では、賃貸アパート、賃貸マンション等の経営を始めるのと主に同様の手順になります。ハウスメーカー、工務店等建築会社、アパート投資会社やマンション投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
【6】サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅とは
サービス付き高齢者向け住宅は、賃貸物件経営と介護医療サービスの領域を跨ぐ土地活用方法です。サービス付き高齢者向け住宅は、その略称「サ高住」「サ付き」とも呼ばれ、2011年改正によって創設された「高齢者住まい法」の基準により登録されます。単なる不動産物件ではなく、住居型の介護施設であると言えるでしょう。
サービス付き高齢者向け住宅経営で、大切なこと
サービス付き高齢者向け住宅は、投資としては高齢者の住宅、不動産ニーズと介護ニーズの二つの領域を捉えた事業と言えます。賃貸経営に加えて、介護医療に関する周辺サポートも必要になり、満たすべき基準が存在するため、オーナーになる方には、必要、適切なサービス提供に必要な不動産経営にとどまらない問題意識、サービス意識も重要となります。
サービス付き高齢者向け住宅の立地
サービス付き高齢者向け住宅では、相対的に介護サポートが軽い一般型、サポートの厚い介護型により、立地条件は異なるでしょう。手厚い介護が必要な介護型である場合、入居者の移動や周辺施設の利便性の重要度は低くなり、一般型の場合には、入居者自身が日常的に外出することもあることから、公共交通機関や周辺の商業施設などの環境の充実度も重要視されることになります。高い入居率があれば、建築費用や購入金額も数年で回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ることも可能です。
★サービス付き高齢者向け住宅の収入モデル
サービス付き高齢者住宅で得られる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 不労所得
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１．初期費用
２．空室リスク入居率の維持、対策
３．修繕費、思わぬ出費
アパート経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
サービス付き高齢者住宅の経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社や投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
【7】オフィスビル経営
オフィスビル経営
オフィスビル経営は、事業用賃貸物件経営による土地活用方法の1つです。活用していない土地に、自ら新築で企業や事業者のオフィスを建設する、もしくは中古オフィスビル物件を一棟丸ごと購入し、入居事業者を集めて、家賃収入を得ることが出来ます。一般的に、アパートやマンション等の住居用賃貸物件より賃貸収入が大きくなり、契約期間も長くなることが多いため、収入が安定しやすいのが魅力です。
オフィスビル経営で、大切なこと
オフィスビル経営で大切なことは、オフィスとして適切なエリア、立地です。居住用賃貸物件とは異なり、企業や事業者のオフィスとして、拠点とするに相応しい大都市、主要駅があるなどの地域ブランド、通勤方法に応じたアクセスの利便性が最も重要となります。人気エリアであれば、物件さえ整えられれば、経営は安定しやすいものの、オフィスビルとしての設備を含めた建築費用や購入金額は、住居用賃貸物件より高額となります。土地の見極め、確保も簡単ではないため、より慎重な判断が必要となります。
オフィスビル経営に適した立地
オフィスビルの場合、大都市を抱える各都道府県の都心部が適しているでしょう。東京都を含む一都三県、名古屋、大阪府や京都府を除き、地方の場合では県庁所在地レベル、それより小さい市区町村でも、主要駅周辺までが検討の対象となります。人口が多い地域でないとビジネスは活発にならず、企業がオフィスを構えるメリットはありません。数十年後などの長期的な人口動態などを踏まえ、検討されると良いでしょう。
オフィスビル経営の収入モデル
オフィスビル経営で獲得できる主な収入は、オフィスに入居する企業などから得られる家賃収入となります。オフィスビルは大都市の好立地にあれば、家賃収入、入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料などもを含む全て収入が、居住用賃貸物件と比べて一桁、二桁も大きな金額となる場合もあります。立地によっては、必然的に検討されることになります。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 収入が居住用賃貸物件より大きい
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 多額の初期費用
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立地選定がシビア
-
空室リスク、入居率の維持
-
修繕費、思わぬ出費
オフィスビル経営がお薦めの土地
・大都市の主要駅、オフィスエリア近く
・地方の県庁所在地、主要駅近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
オフィスビルの経営を始めるには、ビルや商業施設等の建築が可能な建設会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、規模に応じて、1年から数年の期間を掛けて建築の施工を行います。
【8】商業ビル・テナントビル経営
商業ビル・テナントビル経営は、事業用賃貸物件経営による土地活用方法の1つです。活用していない土地に、自ら新築で一般消費者向けのサービス、小売り、飲食業などのテナントが入居可能なビルを建設する、もしくは中古ビル物件を一棟丸ごと購入し、入居事業者を集めて、家賃収入を得ることが出来ます。一般的に、アパートやマンション等の住居用賃貸物件より賃貸収入が大きくなり、契約期間も長くなることが多いため、収入が安定しやすいのが魅力です。
商業ビル・テナントビル経営で、大切なこと
商業ビル・テナントビル経営で大切なことは、入居するテナントが営業をし続けられるだけの売上げ、集客がしやすいエリア、立地にあることが重要です。居住用賃貸物件、オフィスビルとは異なりの商業ビル・テナントビルの入居者にとっては、集客力が生命線です。アクセスがしやすい環境で、地域と周辺施設、同じビルの他のテナントなどの要素で集客力が変わるため、人気の場所を抑えられれば、高い入居率を維持でき、退店後の新テナントの入居もスムーズでしょう。
商業ビル・テナントビル経営に適した立地
商業ビル・テナントビルの場合、大都市の駅周辺、駅周辺ではない場合人流が多い人気エリアであることが重要です。その中でも、アクセスがしやすい環境で、人流が多い地域、周辺の施設や物件が充実しているエリアが検討の対象となります。人口が多い地域でないとビジネスは活発にならず、テナント店舗を構えるメリットはありません。数十年後などの長期的な人口動態などを踏まえ、検討されると良いでしょう。立地見極めについては、周辺のテナントビルの入居状況で比較的判断しやすいですが、土地の確保が簡単ではないため、活用できる土地をお持ちの方は、非常に幸運です。
商業ビル・テナントビル経営の収入モデル
商業ビル・テナントビル経営で獲得できる主な収入は、ビル、施設に入居する店舗運営事業者などから得られる家賃収入となります。大都市の好立地にあれば、家賃収入、入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料などもを含む全て収入が、居住用賃貸物件と比べて一桁、二桁も大きな金額となる場合隣魅力ですが、中途半端な立地だと、人口が減る数年後には空室が目立つ等のリスクもあるため、注意が必要です。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 収入が居住用賃貸物件より大きい
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 多額の初期費用
-
立地選定がシビア
-
空室リスク、入居率の維持
-
修繕費、思わぬ出費
商業ビル・テナントビル経営がお薦めの土地
・大都市の主要駅近く、その徒歩圏
・地方では県庁所在地、主要駅近く
・商業が活発な地域
流れ
商業ビル・テナントビルの経営を始めるには、ビルや商業施設等の建築が可能な建設会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、規模に応じて、1年近くから数年の期間を掛けて建築の施工を行います。
【9】店舗付きアパート・マンション経営
店舗付きアパート・マンション経営は、アパート、マンションの部屋を居住用賃貸物件として主に貸出し、つつ、一階部分などを店舗など事業用賃貸物件として、2つのタイプの家賃収入を得る土地活用方法です。活用していない土地に、自ら新築で一般消費者向けのサービス、小売り、飲食業などのテナントが入居可能なビルを建設する、もしくは中古ビル物件を一棟丸ごと購入し、入居事業者を集めて、家賃収入を得ることが出来ます。一般的に、アパートやマンション等の住居用賃貸物件が主とし、テナント部分を貸し出す他にも、ご自身でフランチャイズ店舗を運営される方などもいらっしゃいます。
店舗付きアパート・マンション経営で、大切なこと
店舗付きアパート・マンション経営で大切なことは、まず基本はアパート・マンション経営の取り組みの考え方を基本としつつ、テナントにも適した物件が手に入る場合に、1階部分の環境を住居としてはややデメリットがあり、テナントとしてのメリット、集客力など事業性も含め総合的に検討することで活用方法を探ることが大切です。
店舗付きアパート・マンション経営に適した立地
店舗付きアパート・マンション経営による土地活用方法では、立地の判断が少し難しくなります。まず、アパートやマンションが成立する主要駅周辺はもちろんのこと、駅周辺ではない場合でも住居の需要がある、高い入居率を維持できるエリアであれば、第一ポイントはクリアー可能です。その次のポイントとして、通常テナントとする1階などの低層部分については、それぞれの立地、入居予定者の属性により十分な考慮が必要です。駅周辺など人流がある程度見込める場所であれば、通常のテナントビル同様の入居予測が立てられテナントの業種は幅広く可能です。一方、駅から離れた、完全に住宅エリアなどになると、人流が大きく減る分、入居するテナントのビジネスは限られます。ただし、周辺にスーパーなどがない、単身者が多い都市部などでは、コンビニなどの生活周りの需要を満たすビジネスの収益見込みは予想しやすいため、賃貸とするほか、オーナー自身がフランチャイズに加盟してオーナーとして店舗運営に携わることもあります。
店舗付きアパート・マンション経営の収入モデル
店舗付きアパート・マンション経営で獲得できる主な収入は、居住地区の各賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的ではないため、高い入居率を維持し、安定した賃料収入、収益を確保できるにように不動産会社を厳選することも非常に重要です。さらに、1階や低層階を店舗用物件などとする場合、その部分の入居事業者から得られる家賃も収入となります。また、1階テナント部分を、物件オーナーご自身で店舗運営等を行う場合、その事業収入が家賃収入の代わりに入ることになります。上手くいけば、賃貸とするよりも大きな収益を上げることもできるため、活用の可能性は無限大です。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 低層階をテナント物件とすることも可能
３. 物件の魅力が増大し、高い入居率維持も
４. ご自身が店舗運営で、さらに高い収益も
デメリット
１. 多額の初期費用が必要
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立地選定がシビア
-
立地に寄り空きテナントも
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出退店工事に居住者から苦情など
店舗付きアパートマンション経営がお薦めの土地
・大都駅近く、その徒歩圏
・住宅エリアでスーパーがない場所等
・地方では県庁所在地、主要駅近く
流れ
店舗付きアパート・マンション経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やマンション投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。居住用物件としてだけでなく、1階、低層のテナントの事業用物件としての予測も十分に行うことが重要です。建築の依頼が決まれば、規模に応じて、1年近くから数年の期間を掛けて建築の施工を行います。
【10】トランクルーム経営
近年、皆さんのお住まいの地域でもよく見かけるようになっているトランクルーム。トランクルームは、土地活用方法で必ず検討されるほどポピュラーなものになっています。居住用賃貸物件やテナント物件などに適さない立地や条件の土地であっても、成り立ち、管理の手間も少なく収益を上げることもできることから、ぜひこちらで学んで土地活用の選択肢の１つにしていただくと良いでしょう。
トランクルーム経営で、大切なこと
トランクルーム経営による土地活用方法では、他の土地活用方法よりも、立地の縛りが少なくなり、その分設置可能な対象は広がるものの、集客にはノウハウが必要で、借主がつくまでの期間が長期化しやすいです。そのため経営の仕方、どのような外部の経営資源を使って経営を行うのかが極めて重要になります。利回りは比較的高く想定されていることから、高い利用率で運営し続けることが出来れば、建築費用や購入金額も早期に回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ることも可能です。
トランクルーム経営の立地
トランクルームが土地活用方法として良く検討される理由の１つに、立地や条件が他の土地活用方法に比べて、厳しくないことがあげられます。居住用、事業用でも大半の賃貸物件は、頻繁に人の出入りやアクセス、利用時の環境が前提と求められるのに対し、物を保管するためのスペースのため、良好な条件必要なく、不整形な土地や狭小な土地であっても、成立します。ただし、物を運び入れるための車両の出入りや駐車スペース、集客面の考慮は必要なため、ノウハウを十分に持った事業者をパートナーとして選ぶことが大切です。
トランクルーム経営の収入モデル
トランクルームの収入モデルは、運営方法により異なります。自分で運営する、フランチャイズに加盟する、サブリース（一括借り上げ）等。基本的には、スペースの広さによって、数千円から数万円までで貸し出し、収入とすることが出来ます。ただし、集客、稼働率の維持にはノウハウが必要なことから、運営方法により、収入は大きく影響を受けるでしょう。
※運営方法３つ
メリット
１. 立地や条件が比較的緩く成り立つ
２. 管理の手間及び運用コストが小さい
３. 利回りが高く、投資回収も早い
４. 借地借家法の適用外、貸主側に有利
デメリット
１. 初期費用が掛かる
-
集客、借り手がつくまでの期間
-
節税の効果が低い
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担保として価値が低い
トランクルーム経営がお薦めの土地
・居住用、テナントが適さない土地
・都市部に限らず、集客可能な地方郊外も可能
・車両通行、駐車場も確保可能な土地
流れ
トランクルームの経営を始めるには、運営方法により、ご自身で工務店等建築会社、プレハブ、コンテナ会社やトランクルーム会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、屋外の設置型で地盤が整っていれば数週間～長くとも数か月程の比較的短い期間で運営を開始することが出来ます。
【11】貸し倉庫経営
貸し倉庫経営は、事業用賃貸物件経営による土地活用方法です。空き地などの活用していない土地に、自ら新たに貸し倉庫を建設する、もしくは中古で倉庫物件を購入し、入居者を募集し、使用料収入を得ることが出来ます。似た土地活用方法として、トランクルームがありますが、法的にも、内容も異なるので注意が必要です。
★貸倉庫とトランクルームの違いは？
貸し倉庫経営で、大切なこと
貸し倉庫経営による土地活用方法では、立地はもちろん借主のニーズに合うか、貸主を見つけられるかが非常に重要となります。倉庫であれば、汎用的に何でも使ってもらえるというイメージをもたれることもありますが、立地、個人向け、事業者向けか、取り組みの形態により、利用者の確保、継続率、賃料収入が大きく異なります。多くの場合、初期費用を投じて倉庫を建築、設置することになるため、シミュレーションは非常に大切です。
貸し倉庫経営の立地
貸し倉庫経営では、借主が事業者であることが多く、頭数も限られるため、個人ユーザーの万人受けを狙う必要はありません。製造業、卸や小売りや運送業等の物品が動く事業者、また一時保管をする必要がある事業者が近くにあることがポイントとなるでしょう。また、交通事情、アクセスも非常に重要で、運送に利用される高速道路などの幹線道路近くにあると、需要の見込みも高くなります。しかし、借主の頭数が少ないことが、力関係や利用者付けに影響を与えるため、初期投資が必要となる場合、数年、数十年後の事業者の転出や閉鎖等の要因も勘案した上で行うことが大切です。
貸し倉庫経営の収入モデル
貸し倉庫経営で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる賃料収入となります。トランクルームの寄託契約に基づく利用料の収入とは性質が異なります。貸し倉庫では、主に大きな物や大量の物を保管する事業者が借主となり、トランクルームなどのように管理に対する負担も少ないことから初期費用も運営費用も比較的抑えられます。ただし、契約先が少なく、新たな入居付けも容易ではないため、契約の維持や借主の経営状況が収入に直結します。単に貸すだけではなく、借主の事業計画等の把握も心掛けておく必要があります。
メリット
１. 保管管理の手間、負担が少ない
２. 家賃収入で毎月安定的な収入
３. 初期費用が抑えられる
４．立地や条件が厳しくない
デメリット
１. 借主が少数、入居者経営に依存
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新規の入居付けが難しい
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節税効果が低い
貸し倉庫経営がお薦めの土地
・居住用やテナントに適さない土地
・製造業や卸、運送等事業者がある地域
・積降車両スペースや適切な道路がある
流れ
貸し倉庫の経営を始めるには、既存の物件を購入するか倉庫や工場などの建築会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートし、数か月～1年弱程の期間で建築の施工を行います。
【12】コインパーキング・駐車場経営
コインパーキング・駐車場経営は、土地活用の検討者が最も多く耳にする活用方法の1つで、活用していない更地をコンクリート、アスファルトや砂利等で舗装、整地し、精算システムなどを導入、車両の駐車場所の利用者に貸し出す土地活用方法です。建物の建築が必要な他の土地活用方法と異なり、初期費用が抑えられることから、気軽に出来る土地活用方法として非常に多く導入されています。
コインパーキング・駐車場経営で、大切なこと
コインパーキング・駐車場を経営する土地活用方法では、他の土地活用方法と比較して、初期費用も低く抑え始めることが出来るものの、対象地の立地と駐車スペースの内容の判断は重要となります。平地をそのまま利用するのを第一候補としつつも、需要が見込める土地がある場合には、立体駐車とするかなど、需要予測と資金などを総合定期に勘案し判断することになります。
コインパーキング・駐車場経営の立地
コインパーキング・駐車場経営では、初期費用が掛からないため、土地活用方法として第一に検討することが多いでしょう。しかし利用者が少なく、安定した収入が得られない、また逆に非常に恵まれた好立地で、他にも高い収益を得る活用方法がある場合には、せっかくの土地の活用方法として相応しくないケースもあります。駅周辺、オフィスや商業の盛んな地域等ではおおよそ需要がありますが、その他の土地活用方法、駐車スペースも平地活用か、立体とするか、その料金内容なども十分に検討することが重要です。料金徴収のモデルとしては、固定的な近隣の利用者がいる場合は月極、観光地などの商業地や駅付近など毎日不特定多数の利用者がいる場合には、コインパーキングでの方式課金が向いているといえます。
コインパーキング・駐車場経営の収入モデル
コインパーキング・駐車場経営で獲得できる基本的な収入は、駐車スペースの利用料収入です。主に、月極駐車場とコインパーキングの2つの経営方式があり、それぞれ、前者は月額数千円～数万円程度が利用スペース数分、後者は、様々ありますが、数時間や1日単位が数百円～数千円程度×利用車両数に応じて、といった収入となります。ただし、経営の方法、つまり外部リソースや業者とのかかわり方で、「一括借り上げ方式」の場合には、土地の賃料。「管理委託方式」の場合には、基本的な収入か委託先業者への管理料等を差し引いた金額が収益となります。
メリット
１. 初期費用が抑えられる
２. 準備期間が短く、稼働開始が早い
３. 管理の手間がかからない
４. 条件が緩く、土地の転用がしやすい
デメリット
１. 収益性は他の方法より低い
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節税効果がほとんどない
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トラブルへの対応
コインパーキング・駐車場経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・観光地や商業地のエリア
・居住用賃貸物件やビル等がある
流れ
コインパーキング・駐車場の経営を始めるには、建築土木会社や専門の運営会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、舗装費用や立体駐車場の建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、数週間、数か月の期間を掛けて建築の施工を行います。
【13】太陽光発電・ソーラー発電
太陽光発電・ソーラー発電とは
太陽光発電・ソーラー発電は、エコやグリーン、SDGs等の観点から近年導入が加速している発電方法です。シリコン半導体が太陽光から発電する発電方法、その電力の買取りを利用し収益を獲得する土地活用方法です。
太陽光発電・ソーラー発電で、大切なことー
太陽光発電・ソーラー発電での土地活用方法では、その他の常時利用者がいるような土地活用方法と異なり、立地条件の条件は比較的ゆるくなります。そのため、地方や郊外といったその他の土地活用方法では重要が見込みにくい場所であっても、設置、運営が可能となります。ただし、多額の費用を投じて新築や購入しても、入居者が集まらない、空室率が高く十分な家賃収入が得られなければ大きな赤字となる場合もあります。逆に空室率を下げ、満室に近い良い状態で運営し続けることが出来れば、建築費用や購入金額も数年で回収でき、その後は毎月多額の安定的な不労収入を得ることも可能です。
太陽光発電・ソーラー発電の立地
太陽光発電・ソーラー発電は、….大都市や地方でも人通りが多い道路や施設近く、主要駅の近く、住宅街が近いであれば需要が高い傾向があります。また、大学や大企業の近く等特定の属性の賃借人を見込んで運営する方法もあります。しかし、建設当初のみならず数年、数十年後の移設や閉鎖等の要因も勘案した上で投資をすることが大切です。
太陽光発電・ソーラー発電の収入モデル
太陽光発電・ソーラー発電で獲得できる主な収入は、賃借人から得られる家賃収入となります。入室、契約時の礼金、契約更新時の更新料なども収益源になりますが、一時的のみ発生する単発収入、ショット収入であり、安定的な収益源とは言い難いです。
メリット
１. 家賃収入で毎月安定的な収入
２. 不労所得
３. 節税効果（相続税や住民税、固定資産税等を）
４. 資産保有、担保化による融資、追加投資へ
デメリット
１. 初期費用
- 空室リスク入居率の維持、対策
- 修繕費、思わぬ出費
アパート経営がお薦めの土地
・大都市圏内、地方の主要駅近く
・大学や大企業の工場近く
・人通り、交通量のある道路、エリア近く
流れ
〇〇〇〇〇賃貸アパートの経営を始めるには、ハウスメーカー、工務店等建築会社やアパート投資会社に相談し、立地条件、入居予測、収益を勘案しつつ、建築費用等を見積りするところからスタートします。建築の依頼が決まれば、早ければ、半年、1年程の期間を掛けて建築の施工を行います。
